Czy obecna drożyzna na rynku mieszkaniowym jest wynikiem zdominowania go przez klientów inwestycyjnych? Takie przekonanie wydaje się dominować w wielu dyskusjach na ten temat, jednak najnowszy raport Narodowego Banku Polskiego pokazuje, że wcale tak nie jest. Nadal za większość zakupów odpowiedzialne są osoby, które kupują nowe mieszkanie na własne potrzeby.
Dane pochodzą z badania ankietowego przeprowadzonego przez NBP wśród deweloperów. Dotyczą więc rynku pierwotnego, który postrzegany jest jako zdominowany przez inwestorów, czy to kupujących z przeznaczeniem na wynajem, czy to liczących na odsprzedaż lokalu z zyskiem. Jednak raport NBP pokazuje, że w 2020 roku 34% klientów kupowało pierwsze mieszkanie (dla siebie lub członków rodziny), a 35% w celu poprawy warunków bytowych. Daje to nam niemal 70% transakcji na pierwotnym rynku mieszkaniowym, które służyły zaspokojeniu własnych potrzeb.
Z kolei intencje stricte inwestycyjne zadeklarowało 7% klientów. 3% z nich wybrało opcję “z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie”, a 4% - "zarówno na wynajem jak i z zamiarem odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie”. Do wspomnianych 7% możemy jeszcze doliczyć dużą grupę tych, którzy kupili pod wynajem - to aż 18% transakcji. W tych kalkulacjach warto również uwzględnić zakupy mieszane, czyli zarówno pod inwestycję, jak i potrzeby własne. Takie zdeklarowała grupa 5% klientów deweloperów.
Jak widać więc, zaspokojenie potrzeb własnych jest dominującą tendencją na rynku pierwotnym. W przypadku chęci poprawy warunków bytowych, w porównaniu z rokiem 2018 nastąpił wzrost o 9%.
Jeżeli chodzi o analizę popytu inwestycyjnego, to możemy się wesprzeć danymi zebranymi przez PKO BP. Dotyczą one zakupów dokonywanych przez osoby ubiegające się o kredyt mieszkaniowy w sytuacji, gdy jest to przynajmniej już trzeci kredyt. Takie kryterium pozwala przyjąć założenie, iż zakup nie jest na własne potrzeby.
Wśród takich osób widać silną tendencję do wybierania innych lokalizacji niż obecne miejsce zamieszkania. Kluczowa jest atrakcyjność inwestycyjna, a co z tego wynika dużo popularniejsze są duże miasta, dające szanse na systematyczny i ciągły wzrost cen, jak też wyższe stawki wynajmu. Różne poziomy zainteresowania widać też, jeśli spojrzy się na poszczególne regiony polski, w skali województwa, a nawet powiatu. Tutaj decydująca jest chociażby atrakcyjność turystyczna (zyskują obszary nadmorskie), jak też dobra infrastruktura (widać rosnącą aktywność inwestorów tam, gdzie rozbudowywana i modernizowana jest sieć dróg).
O ile w zakupach na własne potrzeby widać wzrost wymogów odnośnie powierzchni, co zostało wywołane pandemią i lockdownem (potrzeba posiadania większej przestrzeni, w tym dodatkowego pomieszczenia do pracy), o tyle wśród inwestorów nadal najpopularniejsze są małe metraże. Wciąż przyciągają kawalerki, ale też szybko sprzedają się mieszkania o powierzchni około 40 mkw i 2 pokojach. Wyraźny spadek popularności wśród inwestorów notuje się przy powierzchni lokalu mieszkalnego przekraczającego 50 mkw.
Ostatnio modne flipy, czyli kupowanie mieszkania w korzystnej cenie z zamiarem szybkiego zbycia z zyskiem, to raczej domena rynku wtórnego. Wiąże się to też z dobrymi lokalizacjami oraz zakupami w wielkiej płycie - stare bloki nadal rządzą, jeśli chodzi o lokalizację. W wielkiej płycie można upolować okazję, która po remoncie i rearanżacji daje bardzo wysoką stopę zwrotu.
