Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym warto zwrócić uwagę nie tylko na cenę lokalu, ale też na stałe koszty jego utrzymania. Wysokość miesięcznych opłat może się znacznie różnić nawet w bardzo podobnych budynkach. Sama informacja o tym, że lokal znajduje się we wspólnocie lub spółdzielni, nie wystarczy też, by ocenić, która z tych form zarządzania nieruchomościami jest korzystniejsza finansowo dla mieszkańca. Na wysokość stałych kosztów utrzymania mieszkania wpływa też kilka innych czynników. Jak to ocenić?
Czy wspólnota mieszkaniowa jest tańsza od spółdzielni?
Dane za 2024 opracowane przez portal Forsal na podstawie statystyk GUS pokazują, że średnia zaliczka właścicieli mieszkań na koszty zarządu we wspólnotach wynosiła 4,38 złotych za metr kwadratowy miesięcznie. W spółdzielniach przeciętna opłata eksploatacyjna sięgała 5,52 złotych za metr. Nie są to jednak stawki, które można w prosty sposób porównać.
We wspólnocie właściciele wpłacają zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Obejmują one między innymi remonty i bieżącą konserwację, utrzymanie porządku czy wynagrodzenie administratora. W spółdzielni opłaty pokrywają koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości. W zależności od sytuacji mogą obejmować również wydatki związane z mieniem spółdzielni czyli na przykład osiedlową infrastrukturą. Dlatego niższa średnia stawka we wspólnotach nie oznacza, że każde mieszkanie zarządzane w ten sposób będzie tańsze w utrzymaniu.
Od czego zależą opłaty za mieszkanie?
Duże znaczenie w kształtowaniu wysokości opłat ma przede wszystkim stan konkretnego budynku. Jeśli potrzebne są remont elewacji, wymiana instalacji czy naprawa windy, mieszkańcy muszą sfinansować te prace niezależnie od formy zarządzania. Wyższe wpłaty na remonty nie muszą więc świadczyć o niegospodarności. Mogą wynikać z planowanych inwestycji lub większych potrzeb starszego budynku.
Znaczenie ma także zakres kosztów rozliczanych przez zarządcę. Spółdzielnia może zarządzać dużym zespołem budynków oraz innym mieniem wykorzystywanym przez mieszkańców. Wspólnota obejmuje natomiast właścicieli lokali w konkretnej nieruchomości. Te różnice wpływają na strukturę miesięcznych opłat.
Co sprawdzić przed zakupem mieszkania?
Najwięcej informacji o opłatach stałych daje dokładne rozliczenie dotyczące konkretnego lokalu. Przed zakupem warto poprosić o aktualne zestawienie opłat i sprawdzić, ile wynoszą koszty zarządzania, remontów oraz mediów rozliczanych przez wspólnotę lub spółdzielnię.
Ważna jest również wysokość funduszu przeznaczonego na remonty i planowane większe prace. Niska miesięczna opłata może wyglądać atrakcyjnie, ale jeśli budynek wymaga kosztownej modernizacji i brakuje na nią środków, w przyszłości mieszkańcy mogą zostać obciążeni dodatkowymi wpłatami.
Statystycznie analizowana przez GUS opłata eksploatacyjna w spółdzielniach była w 2024 wyższa niż przeciętna zaliczka na koszty zarządu we wspólnotach. Przy wyborze konkretnego mieszkania ważniejsza od tej średniej jest jednak struktura opłat oraz stan techniczny nieruchomości, w której zamierzamy mieszkać.
