Cykl podwyżek stóp procentowych, który został zainicjowany przez Radę Polityki Pieniężnej w październiku poprzedniego roku, szybko doprowadził do ochłodzenia rynku kredytowego. Ochłodzenie stopniowo przeistoczyło się w istną zimę, bo obecnie można mówić o gwałtownym hamowaniu akcji kredytowej. To znajduje odbicie w mieszkaniówce, z której zniknęli klienci kupujący za środki uzyskane z banków, a to oni generowali większą część popytu. Czy to oznacza, że zbliżają się spadki cen mieszkań? Czy niska dostępność kredytów długo się utrzyma? Na te pytanie postaramy się odpowiedzieć w poniższym artykule.
Nie ma kredytu, nie ma popytu
Jako punkt wyjścia potraktujemy dane zebrane przez Biuro Informacji Kredytowej. BIK podaje, że w listopadzie rynek kredytowy ustabilizował się na niskim poziomie. W porównaniu do października liczba wnioskujących o kredyty spadła zaledwie o 2,4%, jednak w ujęciu rocznym jest to 63% (36,74 tys. wniosków w listopadzie 2021 i 13,6 tys. wniosków w listopadzie 2022). W innym ujęciu, biorącym pod uwagę nie liczbę wniosków, ale ich sumaryczną wartość, roczny spadek to 65%.
Gwałtowny krach na rynku kredytowym jest więc widoczny bez zagłębiania się w analizowanie danych. To niekorzystnie odbija się na stronie popytowej rynku mieszkaniowego. Deweloperzy mówią już o spadku sprzedaży nowych lokali rzędu 50% w ujęciu rok do roku. Jeśli chodzi o ceny, to zależnie od raportu - widać albo spadki, albo stabilizację. Należy więc uznać, że uczestnicy rynku póki co wybrali opcję czekania na to, co się wydarzy dalej. Pracownicy biur sprzedaży firm deweloperskich podkreślają, iż zapotrzebowanie na lokale mieszkaniowe nadal jest ogromne, jednak klienci odchodzą nie dokonując zakupu, ponieważ nie mają zdolności kredytowej wystarczającej przy obecnym poziomie cen.
Czy ceny w końcu spadną?
Osoby pragnące kupić mieszkanie na własne potrzeby zostały wypchnięte z rynku zbyt wysokimi cenami oraz trudno dostępnym kredytem. Nic więc dziwnego, że liczą na obniżenie się cen. Jednak czy są to realne oczekiwania? W tej kwestii zdania ekspertów są rozbieżne, chociaż zgadzają się co do tego, że raczej nie ma co liczyć na spektakularne obniżki. Te, jeśli się pojawią, będą symboliczne, ewentualnie, według analityków nastawionych najbardziej prospadkowo, sięgną 10%. Dlaczego więc, mimo tak słabego popytu, nie nastąpi tąpnięcie w cenach mieszkań?
Szukając odpowiedzi na powyższe pytanie, należy najpierw rozdzielić rynek na dwie części - rynek wtórny i pierwotny. Rządzą się one nieco innymi prawami, ponieważ sprzedawcą mieszkań używanych są zazwyczaj osoby prywatne (czasami inwestorzy), a sprzedawcami mieszkań nowych są zazwyczaj firmy (deweloperzy, chociaż i tutaj czasami handlują inwestorzy, kupujący lokale na wczesnych etapach budowy, a sprzedający przed finalizacją inwestycji). Rynek wtórny szybciej reaguje na zmiany koniunktury i widać to także teraz, ponieważ jeśli w odczytach pokazują się spadki, to dotyczą one właśnie mieszkań z drugiej ręki. Taki trend, póki co, nie występuje na rynku pierwotnym. Wynika to głównie z tego, że deweloperzy mają zapas środków niezbędny do przeczekania niekorzystnego czasu. Mogą więc po prostu przez pewien czas mieszkań nie sprzedawać, a, przygotowując się do dłuższej bessy, wstrzymywać realizowanie nowych inwestycji.
Kiedy wróci popyt w mieszkaniówce?
Tutaj eksperci są zgodni - wtedy, gdy ponownie ruszy akcja kredytowa. Ta zaś uzależniona jest od polityki pieniężnej państwa, obecnie nakierowanej głównie na walkę z inflacją. Można się więc spodziewać więc, że jeśli spadek inflacji jest przewidywany już na przyszły rok, to także wtedy nastąpi napływ klientów kredytowych na rynek mieszkaniowy. Pewne pozytywne sygnały już się pojawiły, ponieważ prezes NBP, profesor Glapinski, po ostatnim posiedzeniu RPP, gdy nie podniesiono stóp procentowych, zadeklarował, iż ich poziom jest optymalny. Jednocześnie po raz pierwszy od długiego czasu nastąpiło obniżenie parametru WIBOR - póki co dotyczy to tylko jego wariantu wyliczanego raz na trzy miesiące (WIBOR 3M) i zmiana jest niewielka, jednak można to uznać za prognozę na nadchodzący rok.
