Na rynku mieszkaniowym coraz wyraźniej warunki dyktują kupujący. Z raportu Barometr, opracowanego przez Metrohouse i Credipass, wynika, że w III kw. 2025 r. trend obniżania cen ofertowych przez sprzedających wyraźnie się nasilił. Widać większe możliwości negocjacyjne kupujących, jak i gotowość właścicieli mieszkań do korekty stawek w ogłoszeniach.
W III kw. br. kupujący mieli wyraźnie większe pole do negocjacji niż kwartał wcześniej i w porównaniu z tym samym okresem w 2024 r. Największe obniżki udało się uzyskać we Wrocławiu i Łodzi, gdzie ceny mieszkań z rynku wtórnego spadały średnio o 2,8%. W pozostałych analizowanych miastach, Warszawie, Krakowie i Gdańsku, przeciętne upusty wynosiły ok. 2%. W ujęciu rocznym, z wyjątkiem Łodzi, możliwości negocjacyjne wzrosły we wszystkich lokalizacjach, a największą poprawę pozycji odnotowano w przypadku kupujących mieszkania w Gdańsku.
W oczekiwaniu na kupca sprzedający obniżają ceny
Sprzedający wciąż utrzymują dość wysokie oczekiwania dotyczące cen, jakie chcieliby uzyskać za swoje mieszkania. W efekcie nadal widać znaczną rozbieżność między oczekiwaniami właścicieli a możliwościami finansowymi kupujących. W przełożeniu na konkretne liczby - we Wrocławiu, Warszawie i Łodzi różnice między początkowymi a końcowymi cenami ofertowymi stopniowo się zmniejszają. Inaczej natomiast wygląda sytuacja w Krakowie, gdzie sprzedający mieszkania z rynku wtórnego najbardziej obniżali swoje oczekiwania, bo średnio aż o 6,7% i to jeszcze na etapie publikacji ogłoszenia.
Spadają oczekiwania
W Krakowie coraz wyraźniej widać symptomy rynku kupującego, na co wskazują zmiany w średnich cenach ofertowych. Otóż w III kw. 2025 r. była tam ona o 2,9% niższa niż kwartał wcześniej i aż o 9,7% niższa niż rok temu. W ujęciu nominalnym oznacza to spadek o ponad 1,4 tys. zł za mkw. w ciągu roku.
Z kolei w Warszawie, Gdańsku i szczególnie w Łodzi odnotowano wzrosty, w ostatnim mieście sięgające 4,1% kw. do kw. Jednak mimo tych krótkoterminowych wzrostów, w ujęciu rocznym we wszystkich analizowanych lokalizacjach sprzedający oczekują dziś niższych cen niż w III kw. poprzedniego roku.
Niższe stawki, a także coraz większa skłonność do negocjacji wynikają przede wszystkim z wydłużającego się czasu sprzedaży. W III kw. 2025 r. na największych rynkach wtórnych w Polsce mieszkanie znajdowało nabywcę średnio po 103 dniach, czyli o 11 dni później niż rok wcześniej. Wyjątkiem była tu Warszawa, gdzie proces ten trwał średnio 104 dni, czyli o jeden dzień krócej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Natomiast zjawisko to kontrastuje z sytuacją obserwowaną na rynku kredytów hipotecznych. Jak wynika z danych BIK, w III kw. br. udzielono 66 tys. kredytów mieszkaniowych, co oznacza wzrost o 38,7% rok do roku, czyli o 18,4 tys. umów więcej niż w analogicznym okresie 2024 r.
Szczególnie dobry wynik odnotowano we wrześniu, kiedy liczba udzielonych kredytów sięgnęła 23,8 tys. To aż 52,6% więcej niż rok wcześniej i jednocześnie najwyższy wynik od stycznia 2024 r., czyli od końcowego etapu działania programu Bezpieczny kredyt 2%.
