Członkowie wspólnot mieszkaniowych, poza licznymi przywilejami związanymi z podejmowaniem ważnych decyzji dotyczących budynku i nieruchomości wspólnych, a także wpływem na ich funkcjonowanie, są również obciążeni szeregiem obowiązków. Co ciekawe, przynależności do danej wspólnoty jest obligatoryjna i nie można się zrzec.
Zgodnie z różnymi statystykami w Polsce istnieje około 5 milionów wspólnot mieszkaniowych, które składają się z ogółu właścicieli lokali w danej nieruchomości. Co więcej, członkostwo w danej wspólnocie mieszkaniowej jest automatyczne i rozpoczyna się wraz z zakupem lokalu na własność. Dokładniej rzecz biorąc wspólnota mieszkaniowa powstaje z w momencie wyodrębnienia i przeniesienia prawa własności do pierwszego lokalu oddanego w budynku (przykładowo w chwili podpisania przez dewelopera i właściciela pierwszego aktu notarialnego sprzedaży lokalu).
Zawiązanie wspólnoty ma na celu wspólne działanie w kierunku zachowania w odpowiednim stanie gruntu wokół budynku, samego budynku mieszkalnego wraz z urządzeniami, a także jego części wspólnych.
Nabywca mieszkania przynależącego do budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, automatycznie staje się współwłaścicielem nieruchomości wspólnej i ma zarówno prawo, jak i obowiązek do uczestniczenia w zarządzaniu nią.
Prawa właścicieli mieszkań we wspólnocie
Wszyscy właściciele mają prawo do użytkowania mieszkania bądź lokalu niemieszkalnego i wspólnej nieruchomości zgodnego z ich przeznaczeniem. Warto wiedzieć, że nieruchomość wspólną stanowią wszystkie składowe budynku i działki, z których mogą korzystać właściciele mieszkań w takim samym zakresie, czyli np. dojścia i dojazdy do bloków czy miejsc parkingowych, windy, klatki schodowe, domofony, strych, suszarnia czy piwnica. Należy mieć jednak na uwadze, że korzystając z tego prawa nie można powodować ograniczenia praw własności innych członków i korzystać z nieruchomości sąsiednich ponad normy, które wynikają z przeznaczenia nieruchomości.
W przypadku własnego lokum mieszkalnego właściciel ma pełne prawo do wykorzystywania lokalem, ograniczonych jedynie prawem własności innego właściciela, natomiast jeśli chodzi o części wspólne nieruchomości, to powierzchnia zajmowanych lokali wpływa na wielkość udziałów i „wagę” głosu.
Wybór zarządu wspólnoty
Ogół właścicieli nieruchomości podejmuje wiele istotnych decyzji, w tym o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną. Wspólnoty mieszkaniowe liczące powyżej siedmiu lokali (lub powyżej trzech po zapowiadanej zmianie przepisów), są zobowiązane do wyznaczenia zarządu, w którego składzie mogą się znaleźć przedstawiciele właścicieli mieszkań. Jednak zazwyczaj wspólnoty podejmują decyzję o powierzeniu zarządu specjalizujących się w tym firmom. Oczywiście nie wiąże się to z utratą kontroli nad wspólnotą. Nadal każdy członek ma dostęp do dokumentów wspólnoty, może również uczestniczyć w zebraniach i czynnościach zarządczych.
Realny wpływ na podejmowane decyzje we wspólnocie mieszkaniowej
Członkowie wspólnot mogą współdecydować o wszystkich kwestiach, które wykraczają poza zakres zwykłego zarządu w formie uchwały. Mowa tu w szczególności o sytuacjach związanych z zatwierdzeniem rocznego planu gospodarczego, określeniem wysokości opłat niezbędnych do pokrycia kosztów zarządu i wynagrodzenia zarządu, a także ustaleniem zmiany przeznaczenia wspólnej nieruchomości.
