Cykle gospodarcze są ściśle związane z wahaniami koniunktury. Pogorszenie stanu gospodarki powoduje zmniejszenie zdolności nabywczej klientów, co przekłada się na mniejszy popyt, to z kolei powoduje spadek cen i zmniejszanie się podaży, aż do momentu, gdy ponownie popyt nad nią dominuje. Wtedy następuje odbicie i ceny rosną. Tak to wygląda, w uproszczeniu, także na rynku mieszkaniowym. Wielu ekspertów wskazuje jednak, iż wywołane przez pandemię koronawirusa wahnięcie cen nieruchomości nie spowoduje zwiększenia popytu. Istotne jest tu kilka czynników, mocno wpływających na sytuację kupujących.
Rynek szykuje się na korektę?
Po jeszcze niedawnym huraoptymizmie na rynku nieruchomości, nadszedł czas większej ostrożności. Pandemia COVID-19 kompletnie zmieniła sytuację gospodarczą. Rekordowe wzrosty cen z lat 2019 i początku 2020 zostały nagle zatrzymane. Póki co nie można jeszcze mówić o spadkach - rynek raczej po prostu wyhamował. Jednak należy brać pod uwagę to, że nieruchomości są pod tym względem dosyć specyficzne. Zmiany koniunktury pojawiają się tu z pewnym opóźnieniem i zazwyczaj zaczynają się dosyć łagodnie.
Co wpłynie na obniżkę cen mieszkań?
Obecnie w grę wchodzi kilka kluczowych czynników, które mogą wywołać obniżkę cen mieszkań. Główny to ogólne pogorszenie stanu gospodarki wywołane jej “zamrożeniem” w celu powstrzymania fali zachorowań na koronawirusa. W praktyce oznaczało to wstrzymanie pracy wielu przedsiębiorstw, czego efektem są redukcje zatrudnienia i wynagrodzeń. Przekłada się to na mniejszą zdolność nabywczą klientów i ich większą ostrożność.
Drugi kluczowy czynnik jest wynikiem pogorszenia kondycji gospodarki. Banki, bojąc się ogólnej dekoniunktury, zaostrzyły wymagania wobec kredytobiorców. Nie tylko kwestionują źródła dochodu, dotychczas pozytywnie wpływające na zdolność kredytową, ale też zwiększają wymagany wkład własny. O ile jeszcze niedawno bez problemu można było zaciągnąć kredyt na mieszkanie posiadając zaledwie 10% wkładu lub nie posiadając go nawet w ogóle, tak teraz trzeba przynieść do banku 20% lub nawet 30%. W sposób oczywisty ograniczyło to liczbę potencjalnych kredytobiorców, co już widać w statystykach udzielanych pożyczek.
Ostatni z dużych czynników, o którym warto tu wspomnieć, to zmiany na rynku najmu. Ograniczenie ruchu turystycznego spowodowało zapaść w najmie krótkoterminowym. Lokale przeznaczone dla turystów zaczęły trafiać pod wynajem długoterminowy i na tym rynku obecnie zaczyna być obserwowana nadpodaż ofert i idący z tym spadek cen. W perspektywie ok. roku może to wywołać wyprzedaż inwestycyjnych lokali, ze względu na ich nierentowność. Dodatkowe oferty na rynku wtórnym zaczną wpływać na obniżanie cen mieszkań.
Co zabije popyt?
Wystarczy szybko przeanalizować wymienione czynniki, aby dojść do wniosku, że będą one pełnić dwojaką rolę. Z jednej strony obniżą ceny, z drugiej - wyhamują popyt. Gorsza sytuacja gospodarcza Polski oraz ograniczanie przez banki akcji kredytowej sprawią, iż mniej osób będzie chciało nabyć mieszkanie lub nawet nie będą mogły sobie na to pozwolić. Z kolei tąpnięcie na rynku najmu krótkoterminowego zniechęci prywatnych i instytucjonalnych inwestorów, którzy dotychczas odgrywali rolę bardzo istotnego czynnika koniunkturalnego na rynku mieszkaniowym, generującego dodatkowe zapotrzebowanie na lokale mieszkalne.
Powyższe ustalenia pozwalają skonstruować prawdopodobny scenariusz dla rynku mieszkaniowego na najbliższe kilka lat: nastąpią spadki cen, jednak przez dłuższy czas nie przełoży się to na zwiększenie popytu, ze względu na ograniczoną zdolność nabywczą klientów indywidualnych oraz wycofanie się inwestorów na inne rynki, np. giełdy papierów wartościowych.
