Po okresie prawdziwych “żniw”, w branży deweloperskiej nastały trudne czasy. Stopniowe podnoszenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej wyhamowało akcję kredytową. To z kolei automatycznie przełożyło się na gwałtowną redukcję popytu w mieszkaniówce. Tak słabych wyników jak na początku 2023 biura sprzedaży deweloperów nie notowały dawno. A okazuje się, że brak nowych klientów to nie jedyny problem - ci, którzy już podpisali umowy, wracają, aby je anulować.
Deweloperzy walczą z kryzysem
Być może słowo “kryzys” jest trochę na wyrost, ale tylko dlatego, że rynek mieszkaniowy nadal się trzyma mimo niekorzystnych warunków. Popyt został zredukowany bardzo mocno - na początku 2023 roku klientów na mieszkania było o ponad 50% mniej. Jednak mieszkaniówka broni się przed obniżaniem cen i te, póki co, raczej mocno się nie zmieniają. Obniżenie stawek byłoby najprostszym sposobem na pobudzenie popytu, lecz oznaczałoby też redukowanie zysku lub nawet sprzedaż ze stratą.
Duże firmy deweloperskie zazwyczaj mają możliwość przetrwania gorszego czasu, chociażby za sprawą nadwyżek finansowych wypracowanych podczas boomu. W dużo gorszej sytuacji są deweloperzy mali i średni oraz ci, którzy realizowali na raz dużą liczbę inwestycji. Oni nie wytrzymają zbyt długo na zamrożonym rynku.
W ostatnich tygodniach z biur sprzedaży napłynęły nieco bardziej optymistyczne dane - pojawiło się dużo więcej zainteresowanych zakupem. Jednak w większości wypadków byli to klienci gotówkowi, a więc też kupujący w celach inwestycyjnych. Akcja kredytowa jest obecnie na niskim poziomie i póki RPP nie obniży stóp, masowe zakupy w mieszkaniówce nie wrócą. Jednak to nie jest jedyne zmartwienie deweloperów - sporo klientów, którzy podpisali umowy rezerwacyjne, teraz rezygnuje z zakupu.
Klienci zmieniają plany
Sytuacja potencjalnych kredytobiorców pogarszała się stopniowo od kilku miesięcy. Zrozumiałe jest więc, że jest spore grono osób, które musiały zweryfikować swoje plany zakupowe, nawet w sytuacji, gdy miały już podpisaną umowę przedwstępną. Wynika to zazwyczaj albo z tego, iż bank odmówił kredytu w wymaganej wysokości, albo sam kredytobiorca ocenił, iż rata kredytu przy obecnym WIBORze będzie zbyt wysoka. Przypomnijmy, iż dla zobowiązania na poziomie ok. 500 tysięcy złotych, zaciąganego na 25 lat, co miesiąc trzeba odprowadzić do banku kwotę rzędu 4-5 tysięcy złotych. To ogromne obciążenie dla domowego budżetu.
Huśtawka nastrojów jest problemem polskiej mieszkaniówki
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami oraz deweloperzy zaczynają zwracać uwagę na to, że polski rynek mieszkaniowy jest bardzo niestabilny. Są okresy, gdy kupujących jest mnóstwo, a kredyt dostaje każdy i to niemal w dowolnej wysokości, a następnie przychodzi czas, gdy już nie kupuje prawie nikt. Taka dynamika rynku nie jest korzystna ani dla kupujących, ani dla budujących i sprzedających. Prowadzi to do gwałtownych skoków cen w czasie, gdy zaczyna się boom. Gdy boom się kończy, zmiana popytu jest tak gwałtowna, że deweloperzy zaczynają równie gwałtownie redukować liczbę rozpoczynanych inwestycji. Coś takiego obserwujemy obecnie - spadek nowych projektów jest liczony w dziesiątkach procent. Efekt będzie taki, że gdy klienci odzyskają zdolność kredytową oraz pewność siebie, rynek nie zapewni im wystarczającej podaży lokali. Będziemy więc mieć więcej chętnych na zakup niż na sprzedaż, co ponownie doprowadzi do wystrzelenia cen w górę.
W jaki sposób można by rozwiązać problem braku równowagi polskiego rynku mieszkaniowego? Na pewno w dużym stopniu stabilizacyjnie zadziałałoby spopularyzowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem. Obecnie w Polsce większość kredytów (ponad 90%) to kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, podatne na zmiany w polityce pieniężnej państwa. W większości krajów Zachodniej Europy standardem jest kredyt ze stałym procentowaniem, do tego dosyć nisko oprocentowany. Dzięki temu kredytobiorca wie, ile będzie płacił bankowi przez cały okres spłaty zobowiązania. Takie rozwiązanie pozwala też uodpornić rynek od szybkich i gwałtownych zmian koniunktury związanych ze zmianami w wysokości stóp procentowych.
