Miniony rok był bardzo ciekawy, a jednocześnie trudny, dla branży nieruchomości. Dotyczy to także mieszkaniówki, która po okresie rekordowej koniunktury (nie zahamowanej nawet pandemią koronawirusa), musiała mocno zredukować obroty. Obecnie obserwujemy szybki spadek popytu oraz dostosowywanie się deweloperów do takich warunków, chociażby poprzez redukowanie liczby rozpoczynanych inwestycji. Póki co negatywne czynniki wpływające na branżę mieszkaniową nie wywołały spadków cen - te nadal rosły. Czy trend ten się utrzyma?
Zacznijmy od tego, jakie czynniki były kluczowe dla mieszkaniówki w 2022:
1. Najważniejsza, jak się okazuje, była redukcja akcji kredytowej. To bezpośrednie pokłosie inflacji, ponieważ odpowiedzią na nią było zacieśnianie polityki monetarnej przez RPP - podnoszenie stóp procentowych sprawiło, iż pieniądz stał się droższy, a przez to również podrożała obsługa kredytów. Skutkiem tego jest także spadek zdolności kredytowej, w ujęciu rocznym wynoszący nawet 60%. Co to oznacza? Że na rynku zostali tylko klienci instytucjonalni (np. z sektora PRS) oraz inwestorzy gotówkowi. Zwykli “Kowalscy” zazwyczaj nie są w stanie uzyskać kredytu w wysokości wystarczającej do nabycia mieszkania o akceptowalnym metrażu.
2. Wzrost cen energii oraz materiałów budowlanych. Ten czynnik napędzany był zarówno inflacją, jak i zaburzeniami w łańcuchach produkcyjnych i logistycznych, wywołanymi najpierw pandemią, a później wojną. Kto w ostatnich dwóch latach zabrał się za budowę domu, boleśnie odczuł na własnym portfelu szaloną galopadę cen w składach budowlanych.
3. Odpływ siły roboczej. Polska branża budowlana w dużym stopniu opiera się na pracownikach zza wschodniej granicy - zarówno na Ukraińcach, jak i na Białorusinach. Wywołana przez Rosję wojna sprawiła, że wielu robotników wróciło do swoich ojczyzn i na budowach zaczęło brakować rąk do pracy. To oczywiście przełożyło się także na stawki i zamieniło się w kolejny impuls drożyzny w mieszkaniówce.
4. Rygorystyczne regulacje KNF, które zalecają, aby bank przy kalkulowaniu zdolności kredytowej symulował wysokość raty o 5% wyższą niż bieżące oprocentowanie. Ma to niwelować ryzyko dalszego wzrostu stóp procentowych, ale jednocześnie jeszcze bardziej ogranicza grono potencjalnych kredytobiorców.
Powyższe czynniki sprawiają, że deweloperzy znaleźli się w niezwykle trudnej sytuacji - z jednej strony kurczący się popyt można by ratować obniżaniem cen, jednak z drugiej strony cen tych nie da rady obniżyć, ponieważ koszty są coraz większe. Skutkiem jest to, co obecnie dzieje się na rynku mieszkaniowym i co jest mocno specyficzne, ponieważ mimo drastycznego spadku transakcji (w ujęciu rocznym w 2022 deweloperzy sprzedali prawie dwa razy mniej mieszkań niż w 2021) ceny nadal rosną. Co prawda nie są to już tak spektakularne wzrosty jak wcześniej, jednak nadal mamy do czynienia z korygowaniem stawek w górę.
Póki co reakcją deweloperów jest ograniczanie podaży. Według danych udostępnionych przez GUS, w okresie od stycznia do października 2022 liczba rozpoczętych budów była niższa o 25,3% w ujęciu rok do roku. Jest to odpowiedź zarówno na mniejszy popyt, ale też na bardziej ograniczone możliwości finansowania i możliwości realizacyjne (problemy z siłą roboczą, ale też wysokie ceny materiałów i energii). Można więc uznać, iż branża stara się przeczekać niekorzystny okres. Interesujące jest to, w jaki sposób odbije się to na rynku mieszkaniowym w przyszłości - jeśli dojdzie do odbicia w kredytach, a jednocześnie będzie brakowało nowych inwestycji, dojdzie do odwrócenia bieżącej sytuacji i popyt zacznie przeważać nad podażą. To by doprowadziło do dalszego wzrostu stawek za metr kwadratowy.
Obserwowane teraz wzrosty cen niekoniecznie są wynikiem realnie postępującej drożyzny. W tak trudnych okresach zawsze zmienia się struktura popytu - więcej sprzedaje się mieszkań z wysoką ceną za metr kwadratowy. Nie słabnie popyt na lokale małe, kawalerki i dwupokojowe, ale też wciąż zdrowy jest rynek nieruchomości luksusowych. W mniej szczegółowych statystykach może to dawać obraz wzrostu cen w całej branży.
