Przyglądając się coraz gorszej sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych, wszyscy zwracają uwagę na wzrost stóp procentowych. To właśnie decyzjom Rady Polityki Pieniężnej przypisuje się determinującą rolę w przystopowaniu akcji kredytowej. Stopy procentowe to czynnik mocno wyeksponowany i widoczny w rosnącej wysokości miesięcznych rat niemal wszystkich pożyczek. Jednak, jak się okazuje, na spadek dostępności kredytów większy wpływ mogło mieć co innego - rekomendacja wydana przez KNF.
O znaczeniu sygnałów płynących z KNF mówi Wojciech Matysiak, szef zespołu analiz nieruchomości PKO Banku Polskiego, w rozmowie z portalem gazeta.pl. Według danych udostępnionych przez BIK, w lipcu o kredyt wnioskowało trochę ponad 14 tysięcy osób. To może wydawać się sporo, jednak w skali kraju jest to niewielka wartość. Co więcej - oznacza bardzo drastyczny spadek zainteresowania kredytami. W ujęciu rok do roku jest to aż 70% mniej i najmniej od 15 lat (czyli od momentu, gdy Biuro Informacji Kredytowej takie dane zaczęło gromadzić).
Jak deklaruje Wojciech Matysiak obecna sytuacja jest odmienna od tego, co się działo w 2008 roku. Wtedy akcja kredytowa ograniczana była także przez pracowników banku zarządzających ryzykiem. Teraz banki są chętne do udzielania jak największej liczby pożyczek, ale klienci stracili zdolność kredytową. Dlaczego? Tutaj najbardziej oczywistą odpowiedzią są już przywoływane na wstępie stopy kredytowe. Nie da się ukryć, że są one wysokie w porównaniu do tego, do czego się przyzwyczailiśmy. Powodują, iż kredyty są drogie. Jednak prawdziwego pogromu w kredytach dokonała rekomendacja KNF - zgodnie z tym zaleceniem od kwietnia banki, udzielając kredytu, muszą liczyć ryzyko tak, jakby oprocentowanie mogło wzrosnąć o 5%. Wcześniej ten margines był ustawiony na 2,5%, więc widać, że rząd dał wyraźny sygnał, aby banki zachowywały się ostrożnie.
Dane spływające z rynku nieruchomości sugerują, że już obserwujemy reakcję na tę zmianę. W III kwartale tego roku widoczne są spadki, a, według Matysiaka, ulegną one pogłębieniu i będą trwały około półtora roku. Efektem będzie korekta górki cenowej narastającej pod koniec 2021 oraz na początku 2022, czyli wtedy, gdy m.in. pod wpływem drożyzny w materiałach budowlanych, ceny mieszkań wystrzeliły do góry. W tym okresie cena za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego rosła szybciej niż przeciętne wynagrodzenie. To już było niekorzystnym dla rynku impulsem, a doszły do tego podwyżki stóp procentowych oraz nowe zalecenia KNF, obejmujące nie tylko wspomniany margines bezpieczeństwa, ale też inne zasady kalkulowania kosztów życia, szczególnie mało korzystne dla rodzin z dziećmi, przez co ich zdolność kredytowa ucierpiała najbardziej.
Wojciech Matysiak spodziewa się sumarycznych spadków na poziomie 10% lub więcej, ale nie przekraczających 20%. Impulsem do nich będą procesy wywołane inflacją i spowolnieniem gospodarki. Już teraz widać, że surowce tanieją, w tym ropa. Za obniżeniem cen ropy naftowej pójdzie spadek wytwarzania większości materiałów oraz ich transportu. Do tego należy wspomnieć o bardzo dużych stanach magazynowych - gdy rosły ceny, sklepy budowlane stworzyły spore zapasy, co teraz może się przełożyć na ich nadpodaż oraz idące za tym spadki cen. Istotne jest to, że sytuacja w branży materiałów budowlanych będzie występowała w nowych warunkach w mieszkaniówce - popyt na lokale w ostatnich miesiącach mocno spada, nawet w największych miastach.
Co w takim razie nastąpi w nadchodzących miesiącach i latach? Obniżek stóp możemy się spodziewać pod koniec 2023 roku (tak też deklarował prezes NBP, Glapinski). Tutaj jednak należy mieć na uwadze ryzyka geopolityczne, czyli np. kolejną wojnę oraz dalszą destabilizację łańcuchów produkcji i dostaw. Przedstawiane przez Matysiaka prognozy dotyczą scenariusza, w którym obecna sytuacja będzie się rozwijać w ramach już trwających trendów, czyli surowce i paliwo będą taniały, a inflacja będzie hamowana. Taka stabilizacja będzie sygnałem dla NBP do luzowania polityki pieniężnej, czyli obniżania stóp procentowych.
