W III kw. 2025 roku Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3, który pokazuje dostępność nieruchomości w Polsce, osiągnął 153,37 punktów. To najwyższy wynik od I kw. 2022 roku. Co to oznacza w praktyce?
Coraz bardziej dostępne mieszkania
Pod koniec 2025 roku mamy do czynienia z największą dostępnością mieszkań w Polsce od blisko 3,5 roku. Takie wnioski można wysnuć na podstawie raportu AMRON-SARFiN.
Na zmiany Indeksu Dostępności Mieszkaniowej M3 wpływa kilka czynników:
- stabilizacja cen nieruchomości – na tle poprzednich lat pozostają dość stabilne. W III kw. 2025 roku wzrosły o 2,93% (rok do roku), a kwartał do kwartału o 1,09%.
- ożywienie na rynku kredytów hipotecznych – co zawdzięczamy głównie decyzjom podejmowanym przez Radę Polityki Pieniężnej w kwestii obniżania głównych stóp procentowych w Polsce. Oczekiwane obniżki są z wyprzedzeniem uwzględniane w malejącej stawce WIBOR.
- zmiana średniego dochodu rodziny brutto – co prawda w perspektywie rocznej zwiększył się o ponad 7%, ale w wymiarze kwartał do kwartału spadł o 0,76%.
- wzrost kosztów utrzymania – w III kw. 2025 roku wyniósł on 0,3% w porównaniu do poprzedniego kwartału i 4,3% rok do roku.
Indeks obrazuje kwartalne zmiany dostępności mieszkań dla przykładowej rodziny 2+1, czyli składającej się z dwóch osób dorosłych i dziecka.
Faza dojrzałego ożywienia na rynku mieszkaniowym
Według ekspertów AMRON-SARFiN na polskim rynku nieruchomości panują optymistyczne nastroje. Wzrasta liczba zawieranych transakcji. Mamy do czynienia z fazą dojrzałego ożywienia, która ma solidne fundamenty finansowe. Nie opiera się na spekulacyjnych oczekiwaniach kupujących i sprzedających.
Nie bez znaczenia pozostaje obniżka przeciętnego oprocentowania kredytu hipotecznego. Spadło ono w Polsce do 6,66% w III kw. 2025 roku wobec 7,11% w II kw., jak wynika z danych gromadzonych przez Narodowy Bank Polski (NBP). W takiej sytuacji kredytobiorcy mogą korzystać z tańszych kredytów mieszkaniowych.
W parze z cyklem obniżek stóp procentowych NBP i oczekiwaniami dalszego działania w tym kierunku, banki łagodzą swoją politykę kredytową. Redukują marże i zwiększają dostępność ofert także dla klientów, którzy dysponują niższym wkładem własnym. Nastąpiła zauważalna poprawa zdolności kredytowej Polaków oraz spadek efektywnych kosztów finansowania.
Mimo że w III kw. tego roku banki udzieliły klientom w Polsce mniej kredytów na mieszkania, to ich łączna wartość okazała się największa w całej historii rynku.
Zauważalna jest większa dostępność nieruchomości mieszkalnych – ceny są stabilne, kredyty tańsze, a dochody potencjalnych nabywców nieco wyższe niż w ubiegłych kwartałach. Wraz z malejącymi, również w grudniu 2025 roku stopami procentowymi, można oczekiwać wzrostu liczby transakcji.
