Dotychczas deweloperzy znani byli ze swojej precyzji w zarządzaniu podażą. Obecnie widać jednak wyraźnie, iż pomylili się w swoich założeniach. Budowali mieszkania pod rządowy program dopłat, który wygaszano, a sprzedaż dodatkowo wyhamowała przez drogie kredyty. W efekcie w największych miastach mamy do czynienia ze skokowym wzrostem liczby gotowych do sprzedaży mieszkań. Co więcej, ich ilość cały czas rośnie. Jakie będą skutki tej sytuacji?
Gwałtowny wzrost liczby gotowych mieszkań
Z analizy firmy JLL, która monitoruje rynek nieruchomości, wynika, że w IV kw. 2025 r. liczba gotowych, niesprzedanych lokali zwiększyła się aż o 46% w porównaniu do poprzedniego kwartału i była niemal trzy razy większa niż rok wcześniej. Nowe mieszkania w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach – deweloperzy mieli w ofercie ponad 14 tys. gotowych mieszkań, co stanowi około 20% całej podaży. Podobne dane opublikował również portal Tabelaofert.pl. W analogicznym okresie i lokalizacjach w ofercie było 16,3 tys. gotowych mieszkań, czyli około 23% podaży. Różnice wynikają z odmiennych metodologii liczenia oferty. Choć udział mieszkań gotowych nadal nie jest tak wysoki jak w latach 2010-2014, kiedy sięgał 30-35%, to tempo ich wzrostu zaczyna budzić poważne obawy o kondycję finansową części firm deweloperskich.
Opóźniony efekt boomu
Obecna fala gotowych mieszkań jest efektem decyzji inwestycyjnych podjętych na przełomie roku 2023 i 2024. Przy przeciętnym czasie realizacji wynoszącym od 18 do 24 miesięcy, na rynek trafiają teraz inwestycje rozpoczynane podczas boomu popytowego napędzanego programem „Bezpieczny Kredyt 2%”. W tamtym okresie mieliśmy do czynienia z bardzo wysokim popytem, a rządowe obietnice kontynuacji programów wsparcia dodatkowo zachęcały deweloperów do uruchamiania kolejnych inwestycji. Jednak po zakończeniu programu „BK2%” w 2024 r. rynek stracił główny bodziec popytowy, a wysokie stopy procentowe utrudniały uzyskanie kredytów hipotecznych i wyhamowały sprzedaż. Na rynku nieruchomości powstała nadpodaż. Choć w drugiej połowie 2025 r. sprzedaż zaczęła rosnąć, w całym roku była wyraźnie niższa niż w rekordowym 2023. Sytuacja zaczęła się poprawiać wraz z decyzjami RPP, która w 2025 roku obniżyła stopy łącznie o 175 punktów bazowych, prowadząc stopę referencyjną NBP z 5,75% do 4%. To znacznie poprawiło dostępność kredytów. Na ostatnim posiedzeniu, RPP utrzymała stopy na dotychczasowym poziomie, ale zasygnalizowała też gotowość do dalszego obniżania.
Czy w 2026 deweloperzy obniżą ceny?
Duża liczba gotowych mieszkań ogranicza możliwość podnoszenia cen. Deweloperzy coraz częściej sięgają po rabaty czy elastyczne warunki płatności, zwłaszcza w nowych projektach konkurujących z lokalami "od ręki". Szeroka oferta i 20-procentowy udział gotowych lokali dają kupującym większą swobodę wyboru. Mogą obejrzeć mieszkanie przed zakupem, ocenić jego standard i układ. Jednak wbrew oczekiwaniom wielu nabywców, mimo wysokiej podaży, ceny raczej pozostaną na stabilnym poziomie i nie zmienią się wiele w ciągu roku.
