Mieszkania na sprzedaż dostępne na rynku wtórnym często są obciążone hipoteką. Czy takie zabezpieczenie banku wpisane w księdze wieczystej jest dla kupującego jakimś zagrożeniem?
Kupując nieruchomość musimy zwrócić uwagę na wiele rzeczy, w tym przede wszystkim na treść księgi wieczystej. Znajdują się tam informacje o obciążeniach jej dotyczących, a także prawach osób trzecich do nieruchomości. W dziale IV księgi wieczystej znajdziemy wpisy o hipotekach, ze wskazaniem ich wysokości oraz wierzyciela hipotecznego. Najczęściej będzie to bank udzielający kredytu, którego dana nieruchomość jest zabezpieczeniem.
Co ważne, hipoteka obciąża nieruchomość, nie jej właściciela. Oznacza to, że bez względu w czyje ręce trafi, do zapłaty hipoteki będzie zobowiązany zawsze aktualny właściciel nieruchomości. Jednak sprzedaż domu lub mieszkania obciążonego hipoteką jest na rynku dość popularnym rodzajem transakcji. Ryzyko kupującego praktycznie w takim wypadku nie występuje, ponieważ do sprzedaży potrzebna jest zgoda banku, będącego wierzycielem hipotecznym. Sprzedaż możliwa jest wyłącznie na podstawie promesy, czyli zgody banku i zobowiązania do wykreślenia hipoteki po otrzymaniu wpłaty. W takim wypadku kupujący przelewa cenę mieszkania nie na konto sprzedającego, a na rachunek banku. Sprzedającemu przelewa się ewentualną nadpłatę. Nie ma więc ryzyka, że otrzyma wszystkie środki i zniknie z nimi nie spłacając hipoteki, a nabywca będzie musiał uregulować jego dług.
Mieszkanie może jednak być obciążone również innymi zobowiązaniami. W dziale III księgi wieczystej możemy sprawdzić, czy wpisane jest w niej prawo dożywocia. Oznacza to, że określona osoba może dożywotnio mieszkać w danym lokalu, bez względu na to, kto będzie jego właścicielem. Kupując takie mieszkanie trzeba pogodzić się z obecnością lokatora. Zdarza się, że kupujący decydują się na zakup nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, ponieważ dzięki temu mogą uzyskać lepszą cenę. Nieruchomości takie pojawiają się również na licytacjach komorniczych, gdzie można je nabyć za kwoty o wiele niższe od rynkowych, a dożywocie może powodować, że nie będzie dużego zainteresowania taką ofertą. Dla kupującego jest to jednak bardziej inwestycja z myślą, że przez wiele lat może jeszcze nie mieć pełnej swobody w korzystaniu ze swojej nieruchomości.
Mieszkanie wystawione na sprzedaż może być również zadłużone z tytułu nieuregulowanych opłat eksploatacyjnych lub czynszu. Ale tutaj dobra wiadomość dla kupującego – opłaty takie nie obciążają nieruchomości, a jej właściciela z chwili powstania tych zobowiązań. Oznacza to, że dotychczasowy właściciel nie pozbędzie się tych długów sprzedając mieszkanie. Kupujący nie musi się tym samym martwić, że zostanie nimi obciążony. Ważne jednak, aby od razu po zakupie poinformował o zmianie właściciela zarówno spółdzielnię, jak i dostawcę mediów. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zadłużenie z tego tytułu zostało zabezpieczone hipoteką i wpisane do księgo wieczystej. Wówczas, jak wspomniano wcześniej, dług obciąża nieruchomość i przechodzi na każdorazowego jej właściciela.
Jak widać księga wieczysta jest bogatym źródłem informacjo o nieruchomości. Powinna być pierwszą rzeczą, jaką sprawdza kupujący przed podjęciem decyzji o zakupie.
