Kiedy powiększa nam się rodzina albo nie stać nas na obecne, duże mieszkanie rozważamy opcję zmiany miejsca zamieszkania. Jedną z dostępnych dróg jest zamienienie się z kimś na lokale z ewentualną dopłatą dla strony, której mieszkanie warte jest więcej. Czy można jednak to zrobić, gdy bank obciąża hipotekę naszego lokum?
Transakcje zamiany mieszkań nie są w Polsce zbyt popularne. Dużo więcej osób decyduje się na jego sprzedaż (nawet, gdy nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym) i kupno nowego. Warto jednak wiedzieć, jak na taką operację patrzą banki.
Jak zamienić się mieszkaniami?
Aby legalnie przeprowadzić transakcję zamiany mieszkań, trzeba dostosować się do zapisów Kodeksu cywilnego. Zamiana to transakcja wzajemna, gdzie jedna strona umowy zobowiązuje się do przeniesienia własności na drugą stronę pod warunkiem, że druga strona przeniesie prawo własności innego przedmiotu na pierwszą stronę umowy.
W praktyce chodzi więc o to, że właściciele dwóch nieruchomości zamieniają się prawami własności do swoich lokali. Przedmiotem takiej umowy może być prawo własności do nieruchomości, ale też spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania.
Często zdarza się, że jedno lokum jest warto mniej niż to drugie. Wtedy właściciele tańszej nieruchomości muszą dopłacić różnicę w cenie, aby transakcja była sprawiedliwa.
Aby zamienić mieszkania, trzeba udać się do notariusza, bo taka operacja musi być udokumentowana aktem notarialnym, który poskutkuje zmianami w księgach wieczystych. Jeśli jednak choć na jedną z wymienianych nieruchomości jest zaciągnięty kredyt hipoteczny, trzeba wcześniej poinformować bank o swoich planach i zawnioskować o zgodę.
Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość
Można zwrócić się do banku z prośbą o zmianę przedmiotu zabezpieczenia kredytu. Jeśli więc mamy zobowiązanie zabezpieczone na jednym mieszkaniu, to możemy zawnioskować w banku o przeniesienie hipoteki na to drugie, które nabędziemy drogą zamiany.
W praktyce jednak nie jest to takie proste. Przede wszystkim bank musi zweryfikować, czy nowa nieruchomość nie będzie mniej atrakcyjna i bezpieczna niż ta obecna. Chodzi o to, aby w przypadku znaczących problemów ze spłatą kredytu bank nie miał problemów z jej sprzedażą, bo na przykład jest w nieciekawej lokalizacji albo w złym stanie technicznym.
Trzeba więc dostarczyć do banku operat szacunkowy, który potwierdzi wartość nowej nieruchomości oraz odpisy z księgi wieczystej, które potwierdzą, że nie ma na niej obciążeń (np. zajęcia komorniczego).
Bank zbada ponownie naszą zdolność kredytową. Jeśli jesteśmy w dobrej sytuacji finansowej, a nowe mieszkanie jest bardziej atrakcyjne, bo ma wyższą wartość rynkową, to bank prawdopodobnie pozytywnie rozpatrzy nasz wniosek. Wtedy trzeba dopełnić ostatnich formalności, czyli podpisać aneks do umowy kredytowej i dokonać wpisu banku do księgi wieczystej nowego mieszkania. Warto jeszcze zapytać doradcy w banku, ile taka operacja kosztuje, bo opłaty różnią się w zależności od instytucji.
