Dla osoby ubiegającej się o przyznanie kredytu mieszkaniowego jednym z najważniejszych dokumentów jest operat szacunkowy. Kwota kredytu jest mocno uzależniona od wyceny nieruchomości przeprowadzonej przez rzeczoznawcę. Może się zdarzyć, że wartość wyceny jest dużo niższa niż kwota, której sprzedający oczekuje za mieszkanie. Co w takiej sytuacji może zrobić kredytobiorca?
Dla banku udzielającego kredytu jednym z najistotniejszych czynników jest wartość mieszkania, co pozwala przede wszystkim na weryfikację, czy dana nieruchomość może być zabezpieczeniem kredytu, gdyby kredytobiorca przestał spłacać kredyt. Wówczas bank byłby spłacony z kwoty uzyskanej ze sprzedaży danej nieruchomości.
W tym celu sporządzany jest operat szacunkowy i wyliczany jest wskaźnik Loan to Value (LtV), który mówi, jaki procent zabezpieczenia stanowi dług kredytobiorcy.
Operat nie jest tylko wyceną wartości. Jest dokumentem urzędowym i sporządza go rzeczoznawca z uprawnieniami, który odpowiada karnie za prawidłowość operatu.
Operat negatywny
W sytuacji, gdy operat szacunkowy wskazuje niższą wartość mieszkania czy domu niż ta, na którą miała opiewać transakcja, rodzi się problem. Można wówczas w ogóle nie dostać kredytu (tak jest najczęściej) lub otrzymać go na gorszych warunkach, przykładowo być zmuszonym do wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Jeśli nie został zapłacony zadatek, operat może być mocnym argumentem do negocjacji ceny mieszkania. Natomiast gdy zadatek został zapłaconym wówczas w przypadku niewywiązania się z transakcji, sprzedający ma prawo odstąpić od umowy i zachować zadatek.
Od operatu można się odwołać
Jeśli kredytobiorca uważa, że rzeczoznawca nierzetelnie oszacował wartość nieruchomości, może odwołać się od wyceny, sugerując, na czym może polegać błąd operatu. Niezwykle pomocny może być w tej sytuacji inny operat.
Wszelkie argumenty kredytobiorcy, szczególnie opierające się na innym operacie, mogą, ale nie muszą, być dla banku wiążące. Jeszcze przed próbą interwencji w banku warto w celu wyjaśnienia wątpliwości skonsultować się z samym rzeczoznawcą.
Jest jeszcze inna możliwość – można wybrać ścieżkę formalną w postaci podważenia niekorzystnego operatu poprzez odwołanie do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wówczas Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadzi postępowanie wyjaśniające na mocy art. 194 pkt. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W rzeczywistości dla kredytobiorcy, który ze sprzedającym podpisał już umowę przedwstępną i wpłacił zadatek, powyższa forma odwołania nie wniesie zbyt dużo i nie rozwiąże problemu, bowiem zgodnie z przepisami komisja na analizę danej sytuacji ma dwa miesiące. Co więcej, taka procedura jest dość droga, bowiem poprawność i obiektywność sporządzonego operatu musi przeanalizować trzech niezależnych rzeczoznawców. Jeśli podważą pierwszą opinię, wówczas dokument przestanie być wiążący.
Warto wiedzieć, że powyższa decyzja nie ma mocy wyznaczenia prawidłowej wartości nieruchomości. Do tego niezbędne jest sporządzenie kolejnego operatu, co dla kredytobiorcy, który zawarł już umowę przedwstępną kupna nieruchomości powyższa procedura może trwać zbyt długo. Dlatego najlepszym wyjściem jest samodzielne zlecenie operatu szacunkowego u rzeczoznawcy akceptowanego przez bank jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej i zapłatą zadatku.
