O tym mówi się coraz częściej - sytuacja młodych osób chcących kupić własne mieszkanie pogarsza się z miesiąca na miesiąc. Najpierw mieliśmy do czynienia z szybko rosnącymi cenami. To jeszcze nie powstrzymywało ich przed zakupami - kupowali lokale mniejsze, położone w gorszych lokalizacjach lub, o ile mogli na to sobie pozwolić, brali większy kredyt. Właśnie ten ostatni z wymienionych czynników zmienił sytuację na gorsze. Walka z inflacją poprzez systematyczne podnoszenie stóp procentowych przekłada się na wysoki koszt kredytu oraz spadek zdolności kredytowej. Te czynniki dotykają głównie młodych. W artykule wyjaśniamy, dlaczego tak się dzieje.
Jak się dowiadujemy z Raportu Barometr Metrohouse i Credipass za trzeci kwartał 2022 roku tylko 11% transakcji zakupu mieszkania realizowanych jest przez osoby poniżej 30 roku życia. Jaka grupa wiekowa dominuje? To osoby z przedziału 30-40 lat, które generują 34% popytu. Nie zmieniło tego nawet wdrożenie rządowego programu “Mieszkanie bez wkładu własnego” - prawdopodobnie głównie z tego powodu, iż ceny rosną zbyt dynamicznie i niewiele dostępnych mieszkań mieści się w ustalonych przez rząd limitach.
Inflacja oraz drożejący kredyt to czynniki, które działają na wszystkich kupujących. Jednak należy pamiętać, iż każda grupa wiekowa jest (statystycznie) w nieco innej sytuacji. Młode osoby dopiero rozpoczynają karierę zawodową. Ich zarobki są niższe, do tego często nie mają oszczędności, które wystarczyłyby na pokrycie wkładu własnego. Z kolei klienci 30+ zazwyczaj cieszą się już wyższą wypłatą, a na ich koncie znajdują się odłożone środki, które w razie potrzeby mogą przeznaczyć na zakup lokalu mieszkalnego. Właśnie z tych względów grupa w wieku poniżej 30 lat zaczyna być wypychana z rynku mieszkaniowego. Za to osoby starsze nadal kupują, jednak nie na własne potrzeby, ale w celach inwestycyjnych, np. na wynajem. Można więc uznać, iż mamy tu do czynienia z pewnego rodzaju spiralą - młodych na mieszkania nie stać, muszą wynajmować, co napędza popyt na najem i zachęca inwestorów do kupowania mieszkań i dalszego pompowania cen. Niestety rząd nie jest w stanie zatrzymać tego mechanizmu pompowania stawek za metr kwadratowy.
Jeśli chodzi o czynniki, które obecnie negatywnie wpływają na popyt wśród młodych na mieszkania na sprzedaż, to głównie istotne są cztery:
- Brak środków własnych - 10% lub 20% wkładu własnego to standard przy kredycie hipotecznym. Jeśli ktoś ma wsparcie rodziny, która wyłoży mu tę kwotę, może mówić o szczęściu. Bez tego młoda osoba staje wobec wymogu zgromadzenia kilkudziesięciu tysięcy złotych, czasami nawet 100 tysięcy. Na początku kariery jest to nie lada wyzwanie, często przerastające możliwości. Tym bardziej, iż w trakcie odkładania też trzeba gdzieś żyć i o ile nie jest to życie kątem u rodziców, co miesiąc generuje spore koszty na najem.
- Brak zdolności kredytowej - po okresie niemal zerowych stóp procentowych, gdy kredyt dostawał prawie każdy i to na sporą kwotę, nadszedł czas rygorystycznych warunków kredytowania. To wynik nowej strategii Rady Polityki Pieniężnej, która od października 2021 roku systematycznie podnosi stopy procentowe, w ten sposób starając się walczyć z inflacją. Wyższe stopy to droższy kredyt, a droższy kredyt o też mniejsza zdolność kredytowa. Efektem jest brak możliwości sfinansowania zakupu przez osobę młodą, nie zarabiającą jeszcze zbyt dużo.
- Wysokie ceny mieszkań - minione dwa lata to czas, gdy ceny mieszkań rosły w zastraszającym tempie. Póki kredyt był tani i łatwo dostępny, wszyscy to jakoś akceptowali, jednak wraz z zahamowaniem akcji kredytowej pojawiły się problemy z nabyciem rekordowo drogich lokali mieszkalnych. Coraz częściej już nawet kawalerka na peryferiach jest poza finansowym zasięgiem osób młodych.
- Rosnące koszty życia - w wielu sytuacjach nawet jeśli zdolność kredytowa pozwala zakupić mieszkanie, coraz wyższe koszty utrzymania lokalu oraz codziennych wydatków sprawiają, iż młode osoby nie decydują się na ten krok. To zrozumiałe, bo przecież w miesięcznym budżecie oprócz raty kredytu należy uwzględnić jeszcze czynsz do spółdzielni lub wspólnoty, rachunki, jedzenie, ubrania, dojazdy czy margines finansowy na nieprzewidziane wydatki, związane chociażby ze zdrowiem.
