Chcąc uzyskać jak najlepsze warunki kredytowe warto zadbać o odpowiedni wkład własny. Wkład w wysokości co najmniej 20 proc. zapewni dużo lepsze warunki kredytowe.
Zakup mieszkania czy budowa domu stanowi jeden z największych wydatków w życiu każdej rodziny. Ponieważ kredyt hipoteczny jest najtańszym pieniądzem na rynku, przeznaczonym na zapewnienie potrzeb mieszkalnych, wiele osób decyduje się wykorzystanie z usług kredytowych banków. To rozwiązanie ma jeszcze inne plusy - pozwalana na rozłożenie spłaty na długi okres, nawet na 30 lat.
Jakie koszty kredytu?
Istnieją trzy rodzaje kosztów, które ponoszą klienci przy spłacie kredytu hipotecznego. Pierwszym z nich jest prowizja za udzielenie pożyczki. W skrajnie niekorzystnym przypadku może sięgać nawet 2 proc. zaciąganego zobowiązania. Jednak prowizja ponoszona jest tylko raz i, co ważne, banki pozwalają wliczyć ją do kwoty kredytu, dzięki czemu nie jest bezpośrednio odczuwalna. Powiększa jedynie wysokość raty.
Drugi rodzaj kosztów związany jest z obowiązkowymi ubezpieczeniami ewentualnego niskiego wkładu własnego, podwyższonym ubezpieczeniem do czasu wpisu do hipoteki, czy zabezpieczeniem kredytobiorców na wypadek śmierci.
Najważniejszy jednak z punktu kredytobiorcy jest koszt związany z marżą kredytu, czyli wartością, jak bank dolicza do stawki WIBOR, by podać oprocentowanie kredytu. Wpływ większego wkładu własnego na koszt kredytu, w tym na marżę banku, jest wprost proporcjonalny. Większość banków uzależnia bowiem właśnie marżę od środków zaangażowanych przez kredytobiorcę. Innymi słowy, im niższa kwota kredytu, w stosunku do wartości nieruchomości, tym bank może zaproponować niższe oprocentowanie.
Wyższy wkład, mniejsze ryzyko
Mechanizm taki związany jest z szacowaniem ryzyka przez bank. Otóż prawdopodobieństwo niespłacania zobowiązania jest wprost uzależnione od wkładu własnego kredytobiorcy. Angażując własne pieniądze w transakcje, klient jest bardziej związany z nieruchomością, a co za tym idzie, skłonny do bardziej sumiennej spłaty. Wskaźnik LTV, stosowany przez bank (loan to value - kredyt do wartości nieruchomości) bliski 100 proc. to nieomal zapowiedź katastrofy.
Oczywiście, bank zabezpiecza się przed takim podwyższonym ryzykiem. Na polskim rynku przyjęło się, że przy kredycie nie przekraczającym 80 proc. wartości nieruchomości nie są wymagane żadne dodatkowe zabezpieczenia. Po przekroczeniu tej wartości, bank prosi o ubezpieczenie tak zwanego niskiego wkładu własnego. Kredytobiorca płaci zazwyczaj jednorazowo 3,5 do 5 proc. kwoty, przekraczającej magiczną barierę 80 proc. Nie jest to opłata jednorazowa, bank po ustalonym okresie (zazwyczaj 3 lat) sprawdza znowu wskaźnik LTV. Jeżeli wciąż jest przekroczony, kredytobiorca ponosi kolejną opłatę.
Wychodzi więc na to, że większy wkład własny kredytobiorcy wprost przekłada się na to, jak drogi będzie kredyt hipoteczny. Ponieważ takie zobowiązanie jest spłacane zazwyczaj w przeciągu wielu lat, każda zwyżka o 0,1% oprocentowania przekłada się na znaczące różnice w wysokości spłaty. Dodatkowo, koszt pożyczki mogą podnieść obligatoryjne ubezpieczenia, które zmniejszają ryzyko banku, realnie jednak w żaden sposób nie chronią kredytobiorcy. Dlatego warto do takiego kredytu przygotować się odpowiednio wcześnie i zadbać o zgromadzenie własnych środków.
