Temat zmian demograficznych pojawia się ostatnio często w dyskursie publicznym. Szybko wyludniające się miasta oznaczają też ważne zmiany dla rynku mieszkaniowego. Według oficjalnych danych GUS w latach 2014-2023 najszybszy spadek ludności na poziomie od 11 do 14% odnotowano w 10 miastach na prawach powiatu. Chodzi o Bytom, Chełm, Konin, Piotrków Trybunalski, Przemyśl, Sosnowiec, Świętochłowice, Wałbrzych, Włocławek i Zabrze. Jak w tych miastach wygląda aktywność deweloperów? Czy rynek wtórny kurczy się tam, czy raczej powoli rozwija?
Wyludniające się miasta a działalność na lokalnych rynkach nieruchomości
Jeśli przyjrzeć się aktywności deweloperów w 10 miastach wymienionych na wstępie to wygląda ona bardzo różnie. W Bytomiu i Wałbrzychu w okresie od 2020 do 2024 powstawało tylko odpowiednio 45 i 61 lokali rocznie. Jednak na przykład w Zabrzu i Piotrkowie Trybunalskim było to od 320 do 330 nowych mieszkań na rok. Ewenementem jest też Sosnowiec, który mimo dużych strat ludności cieszy się dużym zainteresowaniem deweloperów. W ciągu omawianych 4 lat powstawało tam średnio 714 nowych nieruchomości mieszkalnych.
Co ciekawe na 10 najszybciej wyludniających się rynkach ceny lokali mieszkalnych rosły nieco szybciej niż wynosi średnia dla całego kraju. Od 2014 do 2023 było to około 8% w skali roku. Podczas gdy średnia krajowa to 7%. Różnica ta nie jest więc duża. Zaskakują też dane dotyczące poziomu sprzedaży nieruchomości mieszkalnych zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Mimo że miasta te się wyludniają, transakcji sprzedaży jest w nich więcej niż wynosi średnia dla całego kraju. Od 2014 do 2023 wzrost sprzedaży wyniósł tam 12%, a wynik dla całego kraju zatrzymał się na 8%.
Aktywność wróży rozwój?
Czy na podstawie przytoczonych danych można dojść do wniosku, że szybko wyludniające się miasta czekają jednak dobre perspektywy rozwoju? Raczej nie. Statystyki pokazują tylko, że na omawianych terenach działa kilka czynników tymczasowo rekompensujących niekorzystne zmiany demograficzne. Należą do nich między innymi zmiany w stopie bezrobocia czy poprawiającą się jakość istniejącego zasobu mieszkaniowego. Według danych GUS średni poziom bezrobocia rejestrowany dla dziesięciu analizowanych miast spadła z 14,8% w 2014 do 6,4% w 2023. Spadek ten jest nieco szybszy niż średnia zmian dla całego kraju. Znaczenie ma też relacja płac i kosztów życia w omawianych regionach. Na przykład Sosnowiec stanowi ważną alternatywę dla drogich Katowic.
Aby dać omawianym miastom szansę na stabilny rozwój również w kontekście rynku mieszkaniowego, niezbędne jest rozrastanie się rynku pracy i pobudzenie lokalnej gospodarki. Nawet w mieście gdzie o pracę nie trudno wynagrodzenie musi wystarczać na koszty życia. W niektórych miastach na Śląsku jest z tym problem. Czynnikiem hamującym rozwój wymienionych miast może być też niedobór lub zły stan infrastruktury miejskiej ważnej na przykład dla rodzin. Pewną rolę w procesie wyludniania może też odgrywać stan środowiska naturalnego na omawianych terenach.
